一、案情簡介
2019年，A公(gōng)司與B公(gōng)司簽訂房屋租賃合同，約定B公(gōng)司承租某地鐵站整體(tǐ)商(shāng)鋪開展經營。2020年，市消防大隊發現B公(gōng)司管理(lǐ)的上述商(shāng)鋪區(qū)未經消防安(ān)全檢查擅自投入營業，故責令案涉商(shāng)鋪區(qū)停産(chǎn)停業。B公(gōng)司遂起訴主張由于A公(gōng)司無法提供案涉商(shāng)業區(qū)的工(gōng)程規劃許可(kě)證，導緻其無法辦(bàn)理(lǐ)案涉租賃物(wù)消防二消設計施工(gōng)的申報手續，無法正常開業，提出解除租賃合同、返還履約保證金等訴訟請求。一審法院判決解除租賃合同，認為(wèi)B公(gōng)司應對其租賃的商(shāng)鋪是否具(jù)備消防驗收條件盡到審慎的注意義務(wù)，而A公(gōng)司應當提供辦(bàn)理(lǐ)消防驗收的相關文(wén)件，但因案涉商(shāng)鋪無法辦(bàn)理(lǐ)二次消防驗收，導緻案涉租賃合同違反法律關于房屋使用(yòng)的強制性消防規定，緻使合同目的無法實現，故雙方對合同的解除應各自承擔50％的責任。雙方均不服一審判決，提起上訴。江蘇省南京市中(zhōng)級人民(mín)法院審理(lǐ)後認為(wèi)一審判決認定事實清楚，适用(yòng)法律正确，最終判決駁回上訴，維持原判。
本案中(zhōng)涉及的“一消”與“二消”是商(shāng)業租賃活動中(zhōng)對消防驗收（備案）約定俗成的稱呼，前者指建設單位須在交付使用(yòng)之前确保主體(tǐ)建築通過消防驗收或取得備案，後者指建築物(wù)使用(yòng)過程中(zhōng)由承租人等主體(tǐ)負責的内裝(zhuāng)消防設計報審及驗收手續。“一消”合格是“二消”報審的前提基礎。
二、産(chǎn)生原因
A公(gōng)司無法提供案涉商(shāng)業區(qū)的工(gōng)程規劃許可(kě)證，導緻B公(gōng)司無法辦(bàn)理(lǐ)案涉租賃物(wù)消防二消設計施工(gōng)的申報手續。租賃房屋未經過消防驗收不得投入經營使用(yòng)，當B公(gōng)司被消防大隊責令停業後無法經營，與A公(gōng)司進行多(duō)次協商(shāng)未果，故提起訴訟。
三、法律分(fēn)析
（一）房屋無法辦(bàn)理(lǐ)消防驗收并不必然導緻租賃合同無效，但承租人可(kě)以請求解除合同
《中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》五百六十三條規定，有(yǒu)下列情形之一的，當事人可(kě)以解除合同：（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有(yǒu)其他(tā)違約行為(wèi)緻使不能(néng)實現合同目的。《中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)消防法》第十五條規定：“公(gōng)衆聚集場所在投入使用(yòng)、營業前，建設單位或者使用(yòng)單位應當向場所所在地的縣級以上地方人民(mín)政府消防救援機構申請消防安(ān)全檢查。消防救援機構應當自受理(lǐ)申請之日起十個工(gōng)作(zuò)日内，根據消防技(jì )術标準和管理(lǐ)規定，對該場所進行消防安(ān)全檢查。未經消防安(ān)全檢查或者經檢查不符合消防安(ān)全要求的，不得投入使用(yòng)、營業。”本案中(zhōng)，B公(gōng)司承租房屋的目的是為(wèi)了從事商(shāng)業經營活動，但因案涉商(shāng)鋪無法辦(bàn)理(lǐ)二次消防驗收被消防大隊責令停産(chǎn)停業，B公(gōng)司合同目的無法實現，有(yǒu)權請求解除合同。
（二）雙方根據過錯程度承擔相應的責任
針對合同解除的責任承擔問題，法院一般會審查未通過或未辦(bàn)理(lǐ)消防驗收的原因、要求解除租賃合同方是否享有(yǒu)解除權、請求的損失是否系未消防驗收直接導緻的損失以及合同雙方的過錯大小(xiǎo)進行判斷。A公(gōng)司雖然通過了一消驗收，但無法提供工(gōng)程規劃許可(kě)證導緻B公(gōng)司無法辦(bàn)理(lǐ)二消驗收存在過錯；而B公(gōng)司在未辦(bàn)理(lǐ)消防二次申報手續的情況下即行對租賃物(wù)裝(zhuāng)修并拆除一消設施同樣存在過錯，因此雙方對于合同解除均負有(yǒu)過錯，故應當共同承擔造成的損失。
四、風險提示
根據《最高人民(mín)法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如認定其效力的函複》：第三，租賃房屋用(yòng)于開設經營賓館、飯店(diàn)、商(shāng)場等公(gōng)衆聚集場所的，向當地公(gōng)安(ān)消防機構申報消防平安(ān)檢查的義務(wù)人為(wèi)該企業的開辦(bàn)經營者。根據此函複，一般由出租人負責辦(bàn)理(lǐ)租賃物(wù)業及其所在建築物(wù)的一次消防驗收手續，由承租人自行辦(bàn)理(lǐ)租賃房屋裝(zhuāng)修改建所涉及的二次消防驗收手續。針對房屋租賃關系中(zhōng)因租賃房屋未經消防驗收或經消防驗收不合格可(kě)能(néng)引發承租雙方的法律糾紛。為(wèi)防範相關風險，需要做好以下三方面防控措施。
一、出租人可(kě)以在房屋尚未建成的情況下與承租人簽訂租賃合同，但出租人應按照相關法律法規的規定及時辦(bàn)理(lǐ)消防設計審查、提供滿足施工(gōng)需要的消防設計圖紙及技(jì )術資料、消防驗收或備案等手續，确保在向承租人交付房屋前通過消防驗收或備案，并按照合同約定向承租人提供通過消防驗收或備案的證明文(wén)件。
二、出租人應在租賃合同中(zhōng)明确約定各方的消防驗收義務(wù)，以避免不必要的糾紛或在糾紛發生後有(yǒu)據可(kě)查。例如，針對第二次消防驗收，應當明确辦(bàn)理(lǐ)第二次消防驗收的責任主體(tǐ)為(wèi)承租人，同時應當明确出租人僅承擔提供證照、協助申報的義務(wù)。
三、對承租人而言，如簽訂租賃合同時房屋尚未建成的，應當在接收房屋前核實租賃房屋是否已經通過消防驗收或備案并要求出租人提供相關證明文(wén)件，如出租人無法提供的，應及時通過書面方式催告出租人完成消防驗收或備案手續。如簽訂租賃合同時房屋已經建成的，可(kě)以要求出租人在簽約時提供上述證明文(wén)件，确保租賃房屋已經通過消防驗收或備案。同時在合同中(zhōng)明确約定承租的房屋未能(néng)通過消防驗收或備案的情況下，合同無效并要求出租方承擔相應賠償責任。
2019年，A公(gōng)司與B公(gōng)司簽訂房屋租賃合同，約定B公(gōng)司承租某地鐵站整體(tǐ)商(shāng)鋪開展經營。2020年，市消防大隊發現B公(gōng)司管理(lǐ)的上述商(shāng)鋪區(qū)未經消防安(ān)全檢查擅自投入營業，故責令案涉商(shāng)鋪區(qū)停産(chǎn)停業。B公(gōng)司遂起訴主張由于A公(gōng)司無法提供案涉商(shāng)業區(qū)的工(gōng)程規劃許可(kě)證，導緻其無法辦(bàn)理(lǐ)案涉租賃物(wù)消防二消設計施工(gōng)的申報手續，無法正常開業，提出解除租賃合同、返還履約保證金等訴訟請求。一審法院判決解除租賃合同，認為(wèi)B公(gōng)司應對其租賃的商(shāng)鋪是否具(jù)備消防驗收條件盡到審慎的注意義務(wù)，而A公(gōng)司應當提供辦(bàn)理(lǐ)消防驗收的相關文(wén)件，但因案涉商(shāng)鋪無法辦(bàn)理(lǐ)二次消防驗收，導緻案涉租賃合同違反法律關于房屋使用(yòng)的強制性消防規定，緻使合同目的無法實現，故雙方對合同的解除應各自承擔50％的責任。雙方均不服一審判決，提起上訴。江蘇省南京市中(zhōng)級人民(mín)法院審理(lǐ)後認為(wèi)一審判決認定事實清楚，适用(yòng)法律正确，最終判決駁回上訴，維持原判。
本案中(zhōng)涉及的“一消”與“二消”是商(shāng)業租賃活動中(zhōng)對消防驗收（備案）約定俗成的稱呼，前者指建設單位須在交付使用(yòng)之前确保主體(tǐ)建築通過消防驗收或取得備案，後者指建築物(wù)使用(yòng)過程中(zhōng)由承租人等主體(tǐ)負責的内裝(zhuāng)消防設計報審及驗收手續。“一消”合格是“二消”報審的前提基礎。
二、産(chǎn)生原因
A公(gōng)司無法提供案涉商(shāng)業區(qū)的工(gōng)程規劃許可(kě)證，導緻B公(gōng)司無法辦(bàn)理(lǐ)案涉租賃物(wù)消防二消設計施工(gōng)的申報手續。租賃房屋未經過消防驗收不得投入經營使用(yòng)，當B公(gōng)司被消防大隊責令停業後無法經營，與A公(gōng)司進行多(duō)次協商(shāng)未果，故提起訴訟。
三、法律分(fēn)析
（一）房屋無法辦(bàn)理(lǐ)消防驗收并不必然導緻租賃合同無效，但承租人可(kě)以請求解除合同
《中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》五百六十三條規定，有(yǒu)下列情形之一的，當事人可(kě)以解除合同：（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有(yǒu)其他(tā)違約行為(wèi)緻使不能(néng)實現合同目的。《中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)消防法》第十五條規定：“公(gōng)衆聚集場所在投入使用(yòng)、營業前，建設單位或者使用(yòng)單位應當向場所所在地的縣級以上地方人民(mín)政府消防救援機構申請消防安(ān)全檢查。消防救援機構應當自受理(lǐ)申請之日起十個工(gōng)作(zuò)日内，根據消防技(jì )術标準和管理(lǐ)規定，對該場所進行消防安(ān)全檢查。未經消防安(ān)全檢查或者經檢查不符合消防安(ān)全要求的，不得投入使用(yòng)、營業。”本案中(zhōng)，B公(gōng)司承租房屋的目的是為(wèi)了從事商(shāng)業經營活動，但因案涉商(shāng)鋪無法辦(bàn)理(lǐ)二次消防驗收被消防大隊責令停産(chǎn)停業，B公(gōng)司合同目的無法實現，有(yǒu)權請求解除合同。
（二）雙方根據過錯程度承擔相應的責任
針對合同解除的責任承擔問題，法院一般會審查未通過或未辦(bàn)理(lǐ)消防驗收的原因、要求解除租賃合同方是否享有(yǒu)解除權、請求的損失是否系未消防驗收直接導緻的損失以及合同雙方的過錯大小(xiǎo)進行判斷。A公(gōng)司雖然通過了一消驗收，但無法提供工(gōng)程規劃許可(kě)證導緻B公(gōng)司無法辦(bàn)理(lǐ)二消驗收存在過錯；而B公(gōng)司在未辦(bàn)理(lǐ)消防二次申報手續的情況下即行對租賃物(wù)裝(zhuāng)修并拆除一消設施同樣存在過錯，因此雙方對于合同解除均負有(yǒu)過錯，故應當共同承擔造成的損失。
四、風險提示
根據《最高人民(mín)法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如認定其效力的函複》：第三，租賃房屋用(yòng)于開設經營賓館、飯店(diàn)、商(shāng)場等公(gōng)衆聚集場所的，向當地公(gōng)安(ān)消防機構申報消防平安(ān)檢查的義務(wù)人為(wèi)該企業的開辦(bàn)經營者。根據此函複，一般由出租人負責辦(bàn)理(lǐ)租賃物(wù)業及其所在建築物(wù)的一次消防驗收手續，由承租人自行辦(bàn)理(lǐ)租賃房屋裝(zhuāng)修改建所涉及的二次消防驗收手續。針對房屋租賃關系中(zhōng)因租賃房屋未經消防驗收或經消防驗收不合格可(kě)能(néng)引發承租雙方的法律糾紛。為(wèi)防範相關風險，需要做好以下三方面防控措施。
一、出租人可(kě)以在房屋尚未建成的情況下與承租人簽訂租賃合同，但出租人應按照相關法律法規的規定及時辦(bàn)理(lǐ)消防設計審查、提供滿足施工(gōng)需要的消防設計圖紙及技(jì )術資料、消防驗收或備案等手續，确保在向承租人交付房屋前通過消防驗收或備案，并按照合同約定向承租人提供通過消防驗收或備案的證明文(wén)件。
二、出租人應在租賃合同中(zhōng)明确約定各方的消防驗收義務(wù)，以避免不必要的糾紛或在糾紛發生後有(yǒu)據可(kě)查。例如，針對第二次消防驗收，應當明确辦(bàn)理(lǐ)第二次消防驗收的責任主體(tǐ)為(wèi)承租人，同時應當明确出租人僅承擔提供證照、協助申報的義務(wù)。
三、對承租人而言，如簽訂租賃合同時房屋尚未建成的，應當在接收房屋前核實租賃房屋是否已經通過消防驗收或備案并要求出租人提供相關證明文(wén)件，如出租人無法提供的，應及時通過書面方式催告出租人完成消防驗收或備案手續。如簽訂租賃合同時房屋已經建成的，可(kě)以要求出租人在簽約時提供上述證明文(wén)件，确保租賃房屋已經通過消防驗收或備案。同時在合同中(zhōng)明确約定承租的房屋未能(néng)通過消防驗收或備案的情況下，合同無效并要求出租方承擔相應賠償責任。
